Mietrecht bei Sanierung: Was Mieter dulden müssen und wann Entschädigung zusteht

Sanierungen in vermieteten Häusern sind in Wien Alltag: Steigleitungen werden getauscht, Fenster erneuert, Fassaden gedämmt, Dachgeschoße ausgebaut. Dabei prallen Interessen aufeinander. Der Eigentümer will und muss das Haus erhalten, der Mieter will in Ruhe wohnen. Das Mietrechtsgesetz (MRG) regelt ziemlich genau, wer was zahlen und dulden muss. Dieser Beitrag erklärt die wichtigsten Bestimmungen – für Mieter, Vermieter und Hausverwaltungen – und zeigt an einem Rechenbeispiel, wie eine Mietzinserhöhung nach § 18 MRG funktioniert.

Wichtig vorab: Die folgenden Regeln gelten in vollem Umfang für Hauptmietverträge im Vollanwendungsbereich des MRG – typischerweise Mietwohnungen in Altbauten mit Baubewilligung vor dem 01.07.1953 (bei vermieteten Eigentumswohnungen: vor dem 09.05.1945). Für Neubauwohnungen, Einfamilienhäuser oder Genossenschaftswohnungen gelten teils andere Regeln (ABGB, WGG). Lassen Sie Ihren Vertrag im Zweifel einordnen.

Wer zahlt was? Erhaltung nach § 3 MRG

Nach § 3 Abs. 1 MRG hat der Vermieter im Rahmen der rechtlichen, wirtschaftlichen und technischen Möglichkeiten dafür zu sorgen, dass das Haus, die Mietgegenstände und die gemeinsamen Anlagen im jeweils ortsüblichen Standard erhalten werden, und erhebliche Gesundheitsgefährdungen zu beseitigen. Die Erhaltung umfasst insbesondere:

Laut Arbeiterkammer OÖ trifft die Pflicht zur Reparatur oder zum Austausch einer mitvermieteten Therme den Vermieter zwingend – seit der Wohnrechtsnovelle 2015 auch im ABGB- und WGG-Bereich. Die laufende Wartung bleibt dagegen Sache des Mieters. Was in der Wohnung sonst kaputtgeht (Fliesen, Armaturen, Elektroleitungen ohne Gefahr), muss der Vermieter im Vollanwendungsbereich nur bei ernsten Schäden oder Gesundheitsgefährdung beheben; ansonsten bleibt dem Mieter unter Umständen nur eine Mietzinsminderung.

Was Mieter dulden müssen: § 8 Abs. 2 MRG

Der Hauptmieter muss dem Vermieter oder dessen Beauftragten das Betreten der Wohnung aus wichtigen Gründen gestatten – dabei sind seine berechtigten Interessen angemessen zu berücksichtigen. Darüber hinaus muss er die vorübergehende Benützung und Veränderung seiner Wohnung dulden, wenn

• der Eingriff notwendig oder zweckmäßig ist, um Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten an allgemeinen Teilen des Hauses durchzuführen, ernste Schäden des Hauses zu beheben oder eine mitvermietete Therme bzw. einen Boiler zu erhalten (Z 1), oder
• der Eingriff notwendig, zweckmäßig und bei billiger Abwägung zumutbar ist, um eine erhebliche Gesundheitsgefährdung zu beseitigen oder eine Verbesserung in einer anderen Wohnung zu ermöglichen (Z 2) – zumutbar vor allem dann, wenn keine wesentliche oder dauernde Beeinträchtigung entsteht.

Typische Fälle: Der Strangtausch führt durch Bad und Küche, für den Fenstertausch müssen Handwerker in die Wohnung, für den Dachgeschoßausbau wird eine Leitung durch den Abstellraum verlegt. Weigert sich ein Mieter, kann der Vermieter die Duldung bei der Schlichtungsstelle (in Gemeinden, wo es eine gibt, etwa Wien) oder beim Bezirksgericht durchsetzen.

Entschädigung bei wesentlicher Beeinträchtigung: § 8 Abs. 3 MRG

Die Arbeiten sind so durchzuführen, dass das Mietrecht des Betroffenen möglichst geschont wird. Wird der Mieter dennoch wesentlich beeinträchtigt, steht ihm eine angemessene Entschädigung zu. Zahlen muss, wer die Arbeiten durchführen lässt – also der Vermieter oder bei einer Verbesserung in einer anderen Wohnung der Nachbarmieter. Laut Arbeiterkammer Wien gilt dabei:

• Vermögensschäden (z. B. Reinigungskosten, beschädigte Möbel, notwendige Hotelnächte) sind verschuldensunabhängig zu ersetzen.
• Für das erlittene Ungemach (Lärm, Schmutz, Einschränkung) gibt es zusätzlich Ersatz, wenn die Schonungspflicht zumindest grob fahrlässig verletzt wurde.
• Aus der Rechtsprechung: Hinterlassen Arbeiter nach einem Fenstertausch Schmutz, kann der Mieter die Reinigungskosten verlangen – auch wenn er selbst geputzt hat. Wurden Außenjalousien abgenommen und nicht wieder montiert, muss der Vermieter sie wieder anbringen oder – wenn sie unbrauchbar sind – neue abzüglich eines Abzugs „neu für alt“ bezahlen.

Mieter sollten Schäden und Einschränkungen mit Datum und Fotos dokumentieren und die Forderung schriftlich stellen; auch dieser Anspruch kann bei Schlichtungsstelle oder Bezirksgericht geltend gemacht werden.

Wenn der Mieter selbst saniert: § 9 MRG

Plant der Hauptmieter eine wesentliche Veränderung – etwa ein neues Bad, neue Elektroleitungen oder den Umstieg von der Gastherme auf Fernwärme – muss er das dem Vermieter anzeigen. Lehnt der Vermieter nicht innerhalb von zwei Monaten ab, gilt seine Zustimmung als erteilt. Ablehnen darf er unter anderem nicht, wenn die Änderung dem Stand der Technik entspricht, einwandfrei ausgeführt wird, der Mieter die Kosten trägt, das Haus nicht geschädigt wird und keine Gefahr entsteht. Bei Wasser-, Licht-, Gas- und Heizungsleitungen, sanitären Anlagen, energiesparenden Maßnahmen und öffentlich geförderten Verbesserungen gilt das „wichtige Interesse“ des Mieters jedenfalls als gegeben. Für andere wesentliche Änderungen darf der Vermieter verlangen, dass bei Auszug der frühere Zustand wiederhergestellt wird.

Unser Tipp: Schicken Sie die Anzeige mit Beschreibung, Plan und Kostenangebot nachweislich (eingeschrieben oder per E-Mail mit Lesebestätigung) – die Zwei-Monats-Frist läuft ab Zugang. Für den Thermentausch in der Mietwohnung gibt es übrigens Förderungen; mehr dazu im Beitrag Gastherme tauschen in der Wohnung.

Mietzinserhöhung nach § 18 MRG: Rechenbeispiel

Stehen große Erhaltungsarbeiten an (z. B. Dach, Fassade, Steigleitungen) und reichen die Mietzinsreserven der letzten zehn Jahre sowie die im Verteilungszeitraum zu erwartenden Hauptmietzinse nicht aus, kann der Vermieter bei Schlichtungsstelle oder Gericht eine befristete Erhöhung beantragen. Der Fehlbetrag wird auf höchstens 10 Jahre verteilt. Ausgeschlossen ist die Erhöhung u. a. bei befristeten Verträgen unter vier Jahren.

Praxis-Tipps für Wien und Umgebung

In Wien ist für viele Mietrechtsstreitigkeiten zuerst die Schlichtungsstelle zuständig, bevor das Bezirksgericht entscheidet. Für Vermieter und Hausverwaltungen lohnt es sich, die Bauabläufe so zu planen, dass Eingriffe in Wohnungen gebündelt werden – etwa Strangsanierung und Fenstertausch in einem Durchgang. Das senkt die Beeinträchtigung und damit auch mögliche Entschädigungen. Für Mieter gilt: Dulden heißt nicht, alles hinnehmen zu müssen. Bestehen Sie auf rechtzeitiger Information, dokumentieren Sie Schäden und fordern Sie Ersatz schriftlich. Bei Unsicherheit helfen Mieterorganisationen, die Arbeiterkammer oder ein Anwalt.

Häufige Fragen

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Quellen

Alle Angaben geprüft am 02.11.2026. Rechtslage und Fristen können sich ändern – maßgeblich sind immer der aktuelle Gesetzestext (RIS) und die zuständige Behörde. Dieser Beitrag ist allgemeine Information und keine Rechtsberatung.

• § 3 MRG – Erhaltung (jusline.at)
• § 8 MRG – Umfang des Benützungsrechts, Duldung, Entschädigung (jusline.at)
• § 9 MRG – Veränderung (Verbesserung) des Mietgegenstandes (jusline.at)
• § 18 MRG – Erhöhung des Hauptmietzinses (jusline.at)
• Arbeiterkammer Wien – Beeinträchtigung durch Arbeiten
• Arbeiterkammer OÖ – Heizthermen in Mietwohnungen

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