Bauordnung Wien: Wann Ihr Umbau Bewilligung, Bauanzeige oder nichts braucht

„Brauche ich dafür eine Bewilligung?“ – das ist die häufigste Frage vor jedem Umbau in Wien. Die Antwort steht in der Bauordnung für Wien (BO), die zuletzt mit LGBl. Nr. 25/2026 (in Kraft seit 15.07.2026) geändert wurde. Sie unterscheidet zwischen Vorhaben, die eine Baubewilligung brauchen, solchen, für die eine Bauanzeige genügt, und Arbeiten, die ganz ohne Behörde auskommen. Wer falsch einordnet, riskiert einen Baustopp, Strafen oder Probleme beim späteren Verkauf. Dieser Ratgeber erklärt die drei Stufen mit typischen Beispielen aus der Wohnungssanierung, zeigt die Fristen an einem Rechenbeispiel und erklärt, was Wohnungseigentümer zusätzlich beachten müssen.

Die drei Stufen der Bauordnung für Wien

Bewilligungsfrei (§ 62a): Was ohne Behörde geht

§ 62a BO listet Vorhaben auf, für die weder Bewilligung noch Bauanzeige nötig ist. Für die Wohnungssanierung besonders wichtig: Leitungen innerhalb von Gebäuden (Z 32) – also Elektro-, Wasser-, Abfluss- und Heizungsleitungen –, der Fenstertausch außerhalb der Fälle des § 62 (Z 34) und die nachträgliche Wärmedämmung auf nicht gegliederten Fassaden und Dächern rechtmäßig bestehender Gebäude außerhalb von Schutzzonen und Bausperren (Z 31). Außerdem fallen alle Vorhaben darunter, die gar nicht in §§ 60 bis 62 genannt sind (Z 1) – etwa reine Oberflächenarbeiten wie Ausmalen, neue Böden oder der Tausch von Sanitärgegenständen am selben Ort.

Bewilligungsfrei heißt aber nicht regelfrei: Die Arbeiten müssen den Bauvorschriften entsprechen, sonst kann die Behörde die Beseitigung anordnen. Wenn wesentliche bautechnische Kenntnisse nötig sind, muss ein befugter Bauführer beauftragt werden (§ 62a Abs. 2). Betreffen Fenstertausch oder Dämmung mehr als 25 % der Gebäudehülle, ist ein Energieausweis einzuholen und elektronisch zu übermitteln (§ 62a Abs. 8).

Bauanzeige (§ 62): Schneller als eine Bewilligung

Für die Bauanzeige reicht man Baupläne in zweifacher Ausfertigung ein, unterfertigt vom Planverfasser – alternativ elektronisch über das Behördenportal. Bei Änderungen nach Z 4 kommt eine statische Vorbemessung oder ein Gutachten eines Sachverständigen dazu, dass ein geringfügiges Vorhaben mit einfacher Tragkonstruktion vorliegt. Bei Fenstertausch oder Loggienverglasung mit Eingriff in mehr als 25 % der Gebäudehülle ist ein Energieausweis beizulegen.

Nach Vorlage der vollständigen Unterlagen darf nach Anzeige des Baubeginns gebaut werden. Ausnahme: Bei Vorhaben nach Z 1 bis 3 in Schutzzonen sowie bei Vorhaben mit statischer Vorbemessung ist ein Monat abzuwarten. Stellt die Behörde fest, dass das Vorhaben nicht den Vorschriften entspricht oder bewilligungspflichtig ist, untersagt sie die Bauführung binnen sechs Wochen ab vollständiger Vorlage mit Bescheid. Kommt keine Untersagung, gilt das Vorhaben hinsichtlich der Planangaben als bewilligt. Bei Bädern, Loggien und Fenstern (Z 1 bis 3) ist die Fertigstellung mit einer Erklärung des Bauführers zu melden.

Baubewilligung (§ 60): Wenn es um Statik, Brandschutz oder Widmung geht

Eine Baubewilligung ist vor Baubeginn einzuholen, wenn nicht §§ 62, 62a oder 70a greifen. Bewilligungspflichtig sind insbesondere Neu-, Zu- und Umbauten sowie Änderungen und Instandsetzungen, die Festigkeit, Gesundheit, Brandsicherheit, Nachbarrechte, äußeres Erscheinungsbild oder die Raumeinteilung betreffen, und jede Änderung der bewilligten Widmung. Im Wohnungsumbau heißt das: Wer tragende Wände entfernt, Grundrisse großflächig ändert, ein Geschäftslokal in eine Wohnung umwandelt oder das Dachgeschoß ausbaut, braucht in der Regel eine Bewilligung. In Schutzzonen sind auch Veränderungen, die Außengestaltung, Charakter oder Stil des Gebäudes beeinflussen, bewilligungspflichtig, ebenso das Entfernen prägender Ziergegenstände an Gebäuden vor 1945.

Wohnungseigentum: Zustimmung der Miteigentümer

Die Bauordnung regelt das öffentliche Recht. Daneben gilt das Wohnungseigentumsgesetz (WEG): Nach § 16 Abs. 2 WEG darf jeder Eigentümer sein Objekt auf eigene Kosten ändern. Werden dadurch schutzwürdige Interessen anderer beeinträchtigt oder allgemeine Teile (Fassade, Strang, Dach) in Anspruch genommen, braucht er deren Zustimmung – die bei Leitungen, Heizungsanlagen und barrierefreien Umbauten unter bestimmten Voraussetzungen nicht verweigert werden darf. Für privilegierte Vorhaben wie barrierefreie Ausgestaltung, einbruchsichere Türen, harmonisch eingefügte Beschattung oder steckerfertige Balkon-Photovoltaik gilt die Zustimmung als erteilt, wenn die anderen nach ordnungsgemäßer Verständigung binnen zwei Monaten nicht widersprechen (§ 16 Abs. 5 WEG). Notwendige behördliche Bewilligungen dürfen die übrigen Eigentümer nicht blockieren, wenn die Änderung zulässig ist.

Rechenbeispiel: Zeitplan für Bauanzeige und WEG-Zustimmung

Praxis-Tipps für Wien und Umgebung

Ein großer Teil der Wiener Altbauten wurde vor 1945 errichtet – deshalb ist der Fenstertausch dort meist anzeigepflichtig, nicht bewilligungsfrei. Klären Sie früh, ob Ihr Haus in einer Schutzzone liegt (Flächenwidmungsplan der Stadt Wien). Lassen Sie Wanddurchbrüche statisch vorbemessen, bevor Sie Termine fixieren, und rechnen Sie bei der Bauanzeige mit der Untersagungsfrist. In Niederösterreich und den anderen Bundesländern gelten eigene Bauordnungen mit anderen Grenzen – die Wiener Regeln lassen sich nicht übertragen. Wer Förderungen nutzen will, sollte außerdem die Antragsfristen beachten: Viele Förderanträge müssen vor der ersten verbindlichen Bestellung gestellt werden, etwa bei der Fenstertausch-Förderung 2027.

Häufige Fragen

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Quellen

Alle Angaben geprüft am 02.11.2026. Rechtslage und Fristen können sich ändern – maßgeblich sind immer der aktuelle Gesetzestext (RIS) und die zuständige Behörde. Dieser Beitrag ist allgemeine Information und keine Rechtsberatung.

• Bauordnung für Wien § 60 – Ansuchen um Baubewilligung (forum-media)
• Bauordnung für Wien § 62 – Bauanzeige (forum-media, Fassung LGBl. Nr. 25/2026)
• Bauordnung für Wien § 62a – Bewilligungsfreie Bauvorhaben (forum-media)
• § 16 WEG 2002 – Nutzung des Wohnungseigentumsobjekts (jusline.at)

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