Kurz beantwortet: Mietrecht bei Sanierung
- Der Vermieter muss das Haus im ortsüblichen Standard erhalten (§ 3 MRG) – dazu zählen allgemeine Teile, ernste Schäden in Wohnungen und seit 2015 auch mitvermietete Thermen und Boiler.
- Mieter müssen Arbeiten dulden, wenn sie für Erhaltung oder Verbesserung allgemeiner Teile oder zur Behebung ernster Schäden nötig oder zweckmäßig sind (§ 8 Abs. 2 MRG).
- Bei wesentlicher Beeinträchtigung steht eine angemessene Entschädigung zu (§ 8 Abs. 3 MRG) – z. B. für Reinigungskosten.
- Will der Mieter selbst sanieren, muss er wesentliche Änderungen anzeigen; widerspricht der Vermieter nicht binnen 2 Monaten, gilt die Zustimmung als erteilt (§ 9 MRG).
- Reicht die Mietzinsreserve für große Erhaltungsarbeiten nicht, ist eine befristete Mietzinserhöhung nach § 18 MRG möglich – Verteilungszeitraum höchstens 10 Jahre.
Stand: 02.11.2026 – geprüft anhand offizieller Quellen und des Gesetzestextes.
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Jetzt Kostenangebot anfragen →Sanierungen in vermieteten Häusern sind in Wien Alltag: Steigleitungen werden getauscht, Fenster erneuert, Fassaden gedämmt, Dachgeschoße ausgebaut. Dabei prallen Interessen aufeinander. Der Eigentümer will und muss das Haus erhalten, der Mieter will in Ruhe wohnen. Das Mietrechtsgesetz (MRG) regelt ziemlich genau, wer was zahlen und dulden muss. Dieser Beitrag erklärt die wichtigsten Bestimmungen – für Mieter, Vermieter und Hausverwaltungen – und zeigt an einem Rechenbeispiel, wie eine Mietzinserhöhung nach § 18 MRG funktioniert.
Wichtig vorab: Die folgenden Regeln gelten in vollem Umfang für Hauptmietverträge im Vollanwendungsbereich des MRG – typischerweise Mietwohnungen in Altbauten mit Baubewilligung vor dem 01.07.1953 (bei vermieteten Eigentumswohnungen: vor dem 09.05.1945). Für Neubauwohnungen, Einfamilienhäuser oder Genossenschaftswohnungen gelten teils andere Regeln (ABGB, WGG). Lassen Sie Ihren Vertrag im Zweifel einordnen.
Wer zahlt was? Erhaltung nach § 3 MRG
Nach § 3 Abs. 1 MRG hat der Vermieter im Rahmen der rechtlichen, wirtschaftlichen und technischen Möglichkeiten dafür zu sorgen, dass das Haus, die Mietgegenstände und die gemeinsamen Anlagen im jeweils ortsüblichen Standard erhalten werden, und erhebliche Gesundheitsgefährdungen zu beseitigen. Die Erhaltung umfasst insbesondere:
Quelle: § 3 MRG in der geltenden Fassung (jusline.at, Stand 02.11.2026); Beispiele zur Veranschaulichung.| § 3 Abs. 2 MRG | Was der Vermieter erhalten muss | Beispiel aus der Praxis |
|---|
| Z 1 | Arbeiten an den allgemeinen Teilen des Hauses | Dach, Fassade, Stiegenhaus, Steigleitungen, Kanal |
| Z 2 | Arbeiten in Mietgegenständen nur bei ernsten Schäden des Hauses, erheblicher Gesundheitsgefährdung oder für die Neuvermietung | Wasserrohrbruch in der Wand, Schimmel durch Baumangel |
| Z 2a | Erhaltung mitvermieteter Heizthermen, Warmwasserboiler und sonstiger Wärmebereitungsgeräte | Defekte Gastherme in der Mietwohnung |
| Z 3 | Betrieb bestehender Gemeinschaftsanlagen; Neuerrichtung, wenn Erhaltung unwirtschaftlich | Zentralheizung, Lift, Waschküche |
| Z 4 | Neueinführungen aufgrund öffentlich-rechtlicher Pflichten | Kanalanschluss, Verbrauchsmessgeräte |
| Z 5 | Energiesparende Einrichtungen, wenn wirtschaftlich vertretbar | Dämmung der obersten Geschoßdecke, Fenstertausch |
Laut Arbeiterkammer OÖ trifft die Pflicht zur Reparatur oder zum Austausch einer mitvermieteten Therme den Vermieter zwingend – seit der Wohnrechtsnovelle 2015 auch im ABGB- und WGG-Bereich. Die laufende Wartung bleibt dagegen Sache des Mieters. Was in der Wohnung sonst kaputtgeht (Fliesen, Armaturen, Elektroleitungen ohne Gefahr), muss der Vermieter im Vollanwendungsbereich nur bei ernsten Schäden oder Gesundheitsgefährdung beheben; ansonsten bleibt dem Mieter unter Umständen nur eine Mietzinsminderung.
Was Mieter dulden müssen: § 8 Abs. 2 MRG
Der Hauptmieter muss dem Vermieter oder dessen Beauftragten das Betreten der Wohnung aus wichtigen Gründen gestatten – dabei sind seine berechtigten Interessen angemessen zu berücksichtigen. Darüber hinaus muss er die vorübergehende Benützung und Veränderung seiner Wohnung dulden, wenn
- der Eingriff notwendig oder zweckmäßig ist, um Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten an allgemeinen Teilen des Hauses durchzuführen, ernste Schäden des Hauses zu beheben oder eine mitvermietete Therme bzw. einen Boiler zu erhalten (Z 1), oder
- der Eingriff notwendig, zweckmäßig und bei billiger Abwägung zumutbar ist, um eine erhebliche Gesundheitsgefährdung zu beseitigen oder eine Verbesserung in einer anderen Wohnung zu ermöglichen (Z 2) – zumutbar vor allem dann, wenn keine wesentliche oder dauernde Beeinträchtigung entsteht.
Typische Fälle: Der Strangtausch führt durch Bad und Küche, für den Fenstertausch müssen Handwerker in die Wohnung, für den Dachgeschoßausbau wird eine Leitung durch den Abstellraum verlegt. Weigert sich ein Mieter, kann der Vermieter die Duldung bei der Schlichtungsstelle (in Gemeinden, wo es eine gibt, etwa Wien) oder beim Bezirksgericht durchsetzen.
Entschädigung bei wesentlicher Beeinträchtigung: § 8 Abs. 3 MRG
Die Arbeiten sind so durchzuführen, dass das Mietrecht des Betroffenen möglichst geschont wird. Wird der Mieter dennoch wesentlich beeinträchtigt, steht ihm eine angemessene Entschädigung zu. Zahlen muss, wer die Arbeiten durchführen lässt – also der Vermieter oder bei einer Verbesserung in einer anderen Wohnung der Nachbarmieter. Laut Arbeiterkammer Wien gilt dabei:
- Vermögensschäden (z. B. Reinigungskosten, beschädigte Möbel, notwendige Hotelnächte) sind verschuldensunabhängig zu ersetzen.
- Für das erlittene Ungemach (Lärm, Schmutz, Einschränkung) gibt es zusätzlich Ersatz, wenn die Schonungspflicht zumindest grob fahrlässig verletzt wurde.
- Aus der Rechtsprechung: Hinterlassen Arbeiter nach einem Fenstertausch Schmutz, kann der Mieter die Reinigungskosten verlangen – auch wenn er selbst geputzt hat. Wurden Außenjalousien abgenommen und nicht wieder montiert, muss der Vermieter sie wieder anbringen oder – wenn sie unbrauchbar sind – neue abzüglich eines Abzugs „neu für alt“ bezahlen.
Mieter sollten Schäden und Einschränkungen mit Datum und Fotos dokumentieren und die Forderung schriftlich stellen; auch dieser Anspruch kann bei Schlichtungsstelle oder Bezirksgericht geltend gemacht werden.
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Reinigung anfragen →Wenn der Mieter selbst saniert: § 9 MRG
Plant der Hauptmieter eine wesentliche Veränderung – etwa ein neues Bad, neue Elektroleitungen oder den Umstieg von der Gastherme auf Fernwärme – muss er das dem Vermieter anzeigen. Lehnt der Vermieter nicht innerhalb von zwei Monaten ab, gilt seine Zustimmung als erteilt. Ablehnen darf er unter anderem nicht, wenn die Änderung dem Stand der Technik entspricht, einwandfrei ausgeführt wird, der Mieter die Kosten trägt, das Haus nicht geschädigt wird und keine Gefahr entsteht. Bei Wasser-, Licht-, Gas- und Heizungsleitungen, sanitären Anlagen, energiesparenden Maßnahmen und öffentlich geförderten Verbesserungen gilt das „wichtige Interesse“ des Mieters jedenfalls als gegeben. Für andere wesentliche Änderungen darf der Vermieter verlangen, dass bei Auszug der frühere Zustand wiederhergestellt wird.
Unser Tipp: Schicken Sie die Anzeige mit Beschreibung, Plan und Kostenangebot nachweislich (eingeschrieben oder per E-Mail mit Lesebestätigung) – die Zwei-Monats-Frist läuft ab Zugang. Für den Thermentausch in der Mietwohnung gibt es übrigens Förderungen; mehr dazu im Beitrag Gastherme tauschen in der Wohnung.
Mietzinserhöhung nach § 18 MRG: Rechenbeispiel
Stehen große Erhaltungsarbeiten an (z. B. Dach, Fassade, Steigleitungen) und reichen die Mietzinsreserven der letzten zehn Jahre sowie die im Verteilungszeitraum zu erwartenden Hauptmietzinse nicht aus, kann der Vermieter bei Schlichtungsstelle oder Gericht eine befristete Erhöhung beantragen. Der Fehlbetrag wird auf höchstens 10 Jahre verteilt. Ausgeschlossen ist die Erhöhung u. a. bei befristeten Verträgen unter vier Jahren.
🧮 Zinshaus mit 1.200 m² Nutzfläche – stark vereinfachtes Beispiel
| Kosten der Erhaltungsarbeiten laut Kostenangebot | 300.000 € |
| minus Mietzinsreserve der letzten 10 Jahre | − 60.000 € |
| minus im Verteilungszeitraum zu erwartende Hauptmietzinse (nach Abzug laufender Erhaltung und Grundsteuer, Beispielwert) | − 150.000 € |
| Deckungsfehlbetrag | 90.000 € |
| verteilt auf 10 Jahre | 9.000 € pro Jahr |
| pro m² Nutzfläche und Monat: 9.000 € ÷ 12 ÷ 1.200 m² | 0,63 € |
| Für eine 70-m²-Wohnung | ca. 43,75 € pro Monat |
Vereinfachtes Beispiel zur Rechenlogik des § 18 MRG; das Gericht bzw. die Schlichtungsstelle legt Fehlbetrag, Verteilungszeitraum und Erhöhung im Einzelfall fest (Stand 02.11.2026).
✅ Checkliste für eine mieterfreundliche Sanierung
- ☐ Mietverhältnisse einordnen: Vollanwendung MRG, Teilanwendung oder ABGB?
- ☐ Arbeiten rechtzeitig schriftlich ankündigen: was, wann, wie lange, welche Räume betroffen.
- ☐ Zugangstermine mit Mietern abstimmen und Ansprechpartner nennen.
- ☐ Schutzmaßnahmen einplanen: Staubwände, Abdeckungen, Wasser- und Stromunterbrechungen bündeln.
- ☐ Zustand vor Beginn mit Fotos dokumentieren (Wohnung, Stiegenhaus).
- ☐ Endreinigung und Wiederherstellung (Jalousien, Vorhänge, Möbel) gleich mitbeauftragen.
- ☐ Entschädigungsforderungen fair und rasch abwickeln – spart Schlichtungsverfahren.
Praxis-Tipps für Wien und Umgebung
In Wien ist für viele Mietrechtsstreitigkeiten zuerst die Schlichtungsstelle zuständig, bevor das Bezirksgericht entscheidet. Für Vermieter und Hausverwaltungen lohnt es sich, die Bauabläufe so zu planen, dass Eingriffe in Wohnungen gebündelt werden – etwa Strangsanierung und Fenstertausch in einem Durchgang. Das senkt die Beeinträchtigung und damit auch mögliche Entschädigungen. Für Mieter gilt: Dulden heißt nicht, alles hinnehmen zu müssen. Bestehen Sie auf rechtzeitiger Information, dokumentieren Sie Schäden und fordern Sie Ersatz schriftlich. Bei Unsicherheit helfen Mieterorganisationen, die Arbeiterkammer oder ein Anwalt.
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Planbare Bauzeiten, wenig Staub, saubere Übergabe: Skyline Bau erstellt Kostenangebote für Strangsanierung, Fenstertausch, Fassade und Wohnungssanierung in Wien und Umgebung.
Jetzt Kostenangebot anfragen →Häufige Fragen
Muss mein Vermieter die kaputte Gastherme tauschen?
Ja, wenn die Therme mitvermietet ist. Seit 2015 ist der Vermieter zur Erhaltung mitvermieteter Thermen und Boiler verpflichtet; die laufende Wartung zahlt der Mieter.
Muss ich Handwerker in meine Wohnung lassen?
Ja, wenn die Arbeiten für Erhaltung oder Verbesserung allgemeiner Teile, zur Behebung ernster Schäden oder für die Therme notwendig oder zweckmäßig sind. Ihre berechtigten Interessen sind dabei angemessen zu berücksichtigen.
Bekomme ich eine Entschädigung für Lärm und Schmutz?
Bei wesentlicher Beeinträchtigung ja. Vermögensschäden wie Reinigungskosten werden verschuldensunabhängig ersetzt, für Ungemach gibt es nur bei grober Fahrlässigkeit oder Vorsatz zusätzlich Ersatz.
Wer zahlt die Entschädigung?
Wer die Arbeiten durchführen lässt – der Vermieter oder bei Verbesserungen in einer anderen Wohnung der jeweilige Mieter bzw. künftige Eigentümer.
Wo kann ich meine Ansprüche durchsetzen?
Bei der Schlichtungsstelle, wo eine eingerichtet ist (z. B. Wien), oder beim Bezirksgericht.
Darf ich als Mieter das Bad sanieren?
Ja, wenn Sie die Änderung dem Vermieter anzeigen und er nicht binnen zwei Monaten ablehnt. Sanitäranlagen zählen zu den privilegierten Änderungen nach § 9 Abs. 2 MRG.
Muss ich beim Auszug den alten Zustand wiederherstellen?
Bei privilegierten Änderungen (z. B. Sanitär, Leitungen, energiesparende Maßnahmen) nicht; bei anderen wesentlichen Änderungen kann der Vermieter die Zustimmung davon abhängig machen.
Darf der Vermieter wegen einer Sanierung die Miete erhöhen?
Im Vollanwendungsbereich nur über das Verfahren nach § 18 MRG, wenn Mietzinsreserve und zu erwartende Mieten die Kosten nicht decken. Der Fehlbetrag wird auf höchstens zehn Jahre verteilt.
Gilt das alles auch für Neubauwohnungen?
Nicht vollständig. Viele Bestimmungen gelten nur im Vollanwendungsbereich des MRG; für Neubau- und Genossenschaftswohnungen gelten teils ABGB bzw. WGG. Die Thermen-Erhaltungspflicht gilt aber auch dort.
Wie lange vorher muss eine Sanierung angekündigt werden?
Das Gesetz nennt keine starre Frist, verlangt aber Schonung und Berücksichtigung der Mieterinteressen. In der Praxis sind mehrere Wochen Vorlauf und eine schriftliche Information üblich.
Kann ich die Miete mindern, wenn die Wohnung durch die Baustelle unbenutzbar ist?
Ist die Wohnung ganz oder teilweise unbrauchbar, kommt nach § 1096 ABGB eine Mietzinsminderung in Betracht. Lassen Sie den konkreten Fall beraten.
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Quellen
Alle Angaben geprüft am 02.11.2026. Rechtslage und Fristen können sich ändern – maßgeblich sind immer der aktuelle Gesetzestext (RIS) und die zuständige Behörde. Dieser Beitrag ist allgemeine Information und keine Rechtsberatung.
