Kurz beantwortet: Energieausweis – was seit 01.07.2026 gilt
- Wer ein Haus, eine Wohnung oder ein Geschäftslokal verkauft, vermietet oder verpachtet, muss einen Energieausweis vorlegen und aushändigen – seit 01.07.2026 auch bei der Verlängerung eines Miet- oder Pachtvertrags.
- Grundlage: Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 (EAVG 2012), geändert durch BGBl. I Nr. 38/2026 (ausgegeben am 10.06.2026).
- Im Inserat stehen künftig Heizwärmebedarf (HWB), Endenergiebedarf und Gesamtenergieeffizienzklasse; der fGEE-Wert ist als Pflichtangabe entfallen.
- Eine bloße Kopie genügt nicht mehr: Der Ausweis ist auszuhändigen, auf Verlangen auf Papier.
- Ausweise nach altem Recht bleiben 10 Jahre ab Erstellung gültig. Verstöße: Verwaltungsstrafe bis 1.450 €.
Stand: 02.11.2026 – geprüft anhand offizieller Quellen und des Gesetzestextes.
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Jetzt Kostenangebot anfragen →Der Energieausweis ist so etwas wie das „Pickerl“ eines Gebäudes: Er zeigt auf zwei Seiten, wie viel Energie ein Haus oder eine Wohnung unter genormten Bedingungen braucht. In Österreich ist er seit Jahren Pflicht, wenn eine Immobilie verkauft oder vermietet wird. Mit der Novelle des Energieausweis-Vorlage-Gesetzes (BGBl. I Nr. 38/2026) haben sich ab 01.07.2026 einige wichtige Details geändert – vor allem für Vermieter, die bestehende Verträge verlängern, und für alle, die Inserate schalten. In diesem Beitrag lesen Sie, was jetzt gilt, welche Ausnahmen es gibt, was bei einem Verstoß passiert und warum eine Sanierung vor dem Verkauf oft die klügste Investition ist.
Was der Energieausweis aussagt
Der Energieausweis bewertet die Gebäudehülle und die Haustechnik. Die wichtigste Kennzahl für Laien ist der Heizwärmebedarf (HWB) in kWh pro Quadratmeter und Jahr: Er beschreibt, wie viel Wärme nötig ist, um die Räume unter Normbedingungen warm zu halten – unabhängig davon, wie viel die aktuellen Bewohner tatsächlich heizen. Ein unsanierter Altbau mit einfach verglasten Kastenfenstern liegt typischerweise deutlich höher als ein gedämmtes Haus mit modernen Fenstern. Dazu kommt der Endenergiebedarf, der auch Verluste der Heizung und den Warmwasserbedarf einbezieht, und die Gesamtenergieeffizienzklasse, die das Ergebnis als Buchstaben-Skala zusammenfasst.
Wichtig: Der Ausweis rechnet mit Normwerten (Klima am Standort, Raumtemperatur, Nutzung). Er sagt also nicht exakt voraus, wie hoch Ihre Heizrechnung sein wird, erlaubt aber einen fairen Vergleich zwischen Objekten. Genau deshalb verlangt das Gesetz, dass Interessenten ihn sehen, bevor sie unterschreiben.
Die Neuerungen ab 01.07.2026 im Überblick
| Punkt | Bis 30.06.2026 | Ab 01.07.2026 |
|---|---|---|
| Wann vorlegen? | Verkauf, Neuvermietung, Neuverpachtung | zusätzlich bei Verlängerung eines Miet- oder Pachtvertrags |
| Angaben im Inserat | HWB und fGEE (Gesamtenergieeffizienz-Faktor) | HWB, Endenergiebedarf und Gesamtenergieeffizienzklasse |
| Übergabe nach Vertragsabschluss | Energieausweis oder vollständige Kopie | Energieausweis selbst – Kopie reicht nicht; auf Verlangen auf Papier |
| Alte Ausweise | 10 Jahre gültig | bleiben 10 Jahre ab Erstellung gültig; im Inserat darf bis dahin weiter der fGEE stehen |
| Strafrahmen | bis 1.450 € | unverändert bis 1.450 € |
Die Novelle setzt die neue EU-Gebäuderichtlinie (Richtlinie (EU) 2024/1275) um. Für alle, die schon einen gültigen Ausweis haben, gibt es Entwarnung: Wer einen Ausweis besitzt, der nach den bisherigen Regeln erstellt wurde, kann ihn bis zum Ablauf der zehn Jahre weiter verwenden. Neu ist vor allem, dass Vermieter bei jeder Vertragsverlängerung – etwa bei befristeten Mietverträgen, die um drei Jahre verlängert werden – an den Energieausweis denken müssen. Für Verträge, die vor dem 01.07.2026 abgeschlossen oder verlängert wurden, gilt noch die alte Fassung.
Wer muss den Energieausweis vorlegen – und wann?
Verpflichtet sind Verkäufer, Vermieter und Verpächter. Laut oesterreich.gv.at muss der Ausweis zum Zeitpunkt der Vorlage höchstens zehn Jahre alt sein. Während der Vertragsverhandlungen genügt es, ihn rechtzeitig vor der Vertragserklärung (also vor der Unterschrift des Interessenten) zu zeigen. Nach Vertragsabschluss ist er innerhalb von 14 Tagen auszuhändigen. Diese Pflichten können vertraglich nicht ausgeschlossen werden – ein Satz wie „Der Käufer verzichtet auf den Energieausweis“ ist wirkungslos.
Bei einzelnen Wohnungen oder Geschäftsräumen darf wahlweise ein Ausweis für die konkrete Einheit, für eine vergleichbare Einheit im selben Gebäude oder für das ganze Gebäude verwendet werden. Bei Einfamilienhäusern ist ein Ausweis eines vergleichbaren Gebäudes zulässig, wenn der Aussteller die Vergleichbarkeit in Gestaltung, Größe und Energieeffizienz bestätigt. Wird vor der Errichtung verkauft oder vermietet, reicht zunächst ein vorläufiger Ausweis; der endgültige folgt spätestens 14 Tage nach Fertigstellung.
Schon im Inserat – ob in einer Zeitung, auf einer Immobilienplattform oder im Schaufenster – müssen die Kennwerte stehen. Hier haften neben dem Eigentümer auch beauftragte Immobilienmakler.
Ausnahmen: Wann kein Energieausweis nötig ist
| Ausnahme | Voraussetzung laut oesterreich.gv.at |
|---|---|
| Frostfrei gehaltene Gebäude | Gebäude, die nur frostfrei gehalten werden |
| Abbruchreife Gebäude (nur Verkauf) | objektiv abbruchreif, im Inserat so bezeichnet, Kaufvertrag geht von Abbruch binnen 3 Jahren aus |
| Religiöse Gebäude | ausschließlich für Gottesdienste oder religiöse Zwecke genutzt |
| Provisorien | geplante Nutzungsdauer höchstens 2 Jahre |
| Industrie, Werkstätten, Landwirtschaft | Raumheizung/-kühlung überwiegend durch Abwärme gedeckt |
| Zeitweise genutzte Wohngebäude | z. B. Ferienhaus, Badehütte – Energiebedarf unter einem Viertel einer ganzjährigen Nutzung |
| Kleine frei stehende Gebäude | Gesamtnutzfläche unter 50 m² |
Was passiert, wenn der Energieausweis fehlt?
Die Folgen sind zweigeteilt – verwaltungsrechtlich und zivilrechtlich:
- Verwaltungsstrafe: Wer die Informations-, Vorlage- oder Aushändigungspflicht verletzt, riskiert laut EAVG 2012 eine Geldstrafe von bis zu 1.450 €. Das gilt für Verkäufer bzw. Vermieter und – bei fehlenden Inseratsangaben – auch für Immobilienmakler.
- Vereinbarte Energieeffizienz: Wird bis zur Vertragserklärung kein (gültiger) Ausweis vorgelegt, gilt laut WKO zumindest eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart. Ist das Gebäude schlechter, kommen Gewährleistung oder Schadenersatz in Betracht.
- Kosten des Ersatzausweises: Wird der Ausweis trotz Aufforderung nicht ausgehändigt, kann der Käufer oder Mieter die Aushändigung einklagen oder selbst einen Ausweis erstellen lassen und die angemessenen Kosten innerhalb von 3 Jahren nach Vertragsabschluss ersetzt verlangen.
Wer darf einen Energieausweis ausstellen?
Ausstellen dürfen unter anderem befugte Gewerbetreibende aus Baugewerbe, Elektro-, Gas- und Sanitär-, Heizungs-, Kälte-, Klima- und Lüftungstechnik sowie Zimmermeister, Ingenieurbüros (z. B. Bauphysik, Gebäudetechnik), Ziviltechniker und Architekten. Rauchfangkehrer dürfen nur für bestehende Wohngebäude ausstellen, Hafner nur für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Reihenhäuser. Für Neubauten und bewilligungspflichtige Änderungen gelten zusätzlich die Vorgaben der jeweiligen Landes-Bauordnung; in Wien etwa ist bei einem Fenstertausch oder einer Dämmung, die mehr als 25 % der Gebäudehülle betrifft, ein Energieausweis einzuholen und elektronisch zu übermitteln.
Für die Berechnung braucht der Aussteller Pläne (oder ein Aufmaß), Angaben zu Wand-, Dach- und Fensteraufbauten sowie zur Heizung. Je vollständiger die Unterlagen, desto genauer – und oft besser – fällt das Ergebnis aus, weil weniger mit ungünstigen Standardwerten gerechnet werden muss.
Rechenbeispiel: Was eine Sanierung am Heizwärmebedarf ändert
🧮 Wohnung mit 75 m² konditionierter Brutto-Grundfläche
| HWB laut Energieausweis vor der Sanierung (Beispielwert) | 140 kWh/m²a |
| Rechnerischer Heizwärmebedarf: 75 m² × 140 kWh | 10.500 kWh/Jahr |
| HWB nach Fenstertausch und Dämmung (Beispielwert) | 60 kWh/m²a |
| Rechnerischer Heizwärmebedarf: 75 m² × 60 kWh | 4.500 kWh/Jahr |
| Rechnerische Einsparung | 6.000 kWh/Jahr (−57 %) |
| Gültigkeit: Ausweis erstellt am 15.03.2017 | gültig bis 14.03.2027 |
Beispielwerte zur Veranschaulichung; der HWB bezieht sich auf Normbedingungen und die Brutto-Grundfläche, nicht auf Ihr persönliches Heizverhalten. Tatsächliche Werte ermittelt nur der Energieausweis-Aussteller.
Das Beispiel zeigt, warum der Energieausweis beim Verkauf oder bei der Neuvermietung so viel Gewicht hat: Käufer und Mieter sehen schwarz auf weiß, wie hoch der Wärmebedarf im Vergleich ist. Ein besserer Kennwert ist ein Verkaufsargument, und die Maßnahmen dahinter – neue Fenster, gedämmte oberste Geschoßdecke, Heizungstausch – sind in vielen Fällen förderfähig. Details zu den Förderungen finden Sie in unseren Beiträgen zur Fenstertausch-Förderung 2027 und zum Sanierungsbonus 2027.
✅ Checkliste für Eigentümer und Vermieter
- ☐ Alter des vorhandenen Energieausweises prüfen – älter als 10 Jahre? Dann neu erstellen lassen.
- ☐ Inserat anpassen: HWB, Endenergiebedarf und Effizienzklasse (bei Ausweisen nach altem Recht: HWB und fGEE).
- ☐ Ausweis Interessenten rechtzeitig vor der Unterschrift zeigen.
- ☐ Nach Vertragsabschluss den Ausweis selbst (nicht nur eine Kopie) binnen 14 Tagen übergeben – Übergabe dokumentieren.
- ☐ Bei befristeten Mietverträgen: vor jeder Verlängerung an den Ausweis denken.
- ☐ Pläne, Baubeschreibungen und Rechnungen früherer Sanierungen für den Aussteller bereitlegen.
- ☐ Vor Verkauf prüfen, ob Fenstertausch, Dämmung oder Heizungstausch den Kennwert verbessern und gefördert werden.
Praxis-Tipps für Wien und Umgebung
Im Wiener Altbau entscheidet oft die Gebäudehülle über die Effizienzklasse: Kastenfenster, ungedämmte oberste Geschoßdecken und Gasetagenheizungen ziehen den Wert nach unten. Bei Wohnungseigentum ist meist ein Ausweis für das gesamte Gebäude vorhanden – fragen Sie zuerst bei der Hausverwaltung nach, bevor Sie einen eigenen beauftragen. Planen Sie eine Sanierung ohnehin, lohnt es sich, den neuen Energieausweis erst nach den Arbeiten erstellen zu lassen, damit die Verbesserung im Inserat sichtbar wird. Und: Bei Gebäuden, die vor 1945 errichtet wurden oder in einer Schutzzone liegen, ist der Fenstertausch in Wien nicht bewilligungsfrei, sondern anzeigepflichtig – das sollten Sie im Zeitplan berücksichtigen.
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Ab wann gelten die neuen Regeln zum Energieausweis?
Brauche ich bei der Verlängerung eines Mietvertrags einen Energieausweis?
Wie lange ist ein Energieausweis gültig?
Was muss im Immobilieninserat stehen?
Reicht es, eine Kopie zu übergeben?
Bis wann muss ich den Ausweis nach Vertragsabschluss übergeben?
Wie hoch ist die Strafe ohne Energieausweis?
Kann der Käufer auf den Energieausweis verzichten?
Welche Gebäude sind ausgenommen?
Wer darf den Energieausweis ausstellen?
Was passiert, wenn kein Ausweis vorgelegt wurde?
Quellen
Alle Angaben geprüft am 02.11.2026. Rechtslage und Fristen können sich ändern – maßgeblich sind immer der aktuelle Gesetzestext (RIS) und die zuständige Behörde. Dieser Beitrag ist allgemeine Information und keine Rechtsberatung.
- BGBl. I Nr. 38/2026 – Änderung des Energieausweis-Vorlage-Gesetzes 2012 (PDF, Land Tirol)
- Regierungsvorlage 476 d. B. XXVIII. GP – Textgegenüberstellung (Parlament)
- oesterreich.gv.at – Vorlage- und Aushändigungspflicht
- oesterreich.gv.at – Ausnahmen
- oesterreich.gv.at – Verwaltungsstrafen
- oesterreich.gv.at – Allgemeines zum Energieausweis
- WKO – Energieausweis im Vertragsrecht
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