Kurz beantwortet: In einer Wohnungseigentumsanlage entscheiden die Eigentümer gemeinsam über Sanierungen. Erhaltungsarbeiten gehören zur ordentlichen Verwaltung und werden mit Mehrheit beschlossen. Seit der WEG-Novelle 2022 genügt dafür in vielen Fällen die Mehrheit der abgegebenen Stimmen, wenn diese Mehrheit zugleich mindestens ein Drittel aller Miteigentumsanteile erreicht. Finanziert wird meist aus der Rücklage, für die das Gesetz einen wertgesicherten Mindestbetrag pro Quadratmeter Nutzfläche vorsieht. Für größere Sanierungen reicht dieser Mindestbetrag oft nicht – eine frühzeitige Planung schützt vor hohen Sonderumlagen.
Dieser Ratgeber erklärt, wie Sanierungsbeschlüsse zustande kommen und wie Sie als Eigentümerin oder Eigentümer mitreden. Stand 11/2026, allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Maßgeblich ist das Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG) in der geltenden Fassung.
Ordentliche oder außerordentliche Verwaltung?
Das WEG unterscheidet zwei Arten von Maßnahmen, und davon hängt ab, wie entschieden wird und welche Rechte die Minderheit hat.
Zur ordentlichen Verwaltung (§ 28 WEG) gehört vor allem die ordnungsgemäße Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft: Reparatur des Daches, Sanierung der Fassade, Tausch defekter Leitungen, Instandhaltung des Liftes. Auch die Bildung einer angemessenen Rücklage zählt dazu. Über diese Maßnahmen entscheidet die Mehrheit.
Zur außerordentlichen Verwaltung (§ 29 WEG) gehören Verbesserungen, die über die Erhaltung hinausgehen, etwa der Neubau eines Liftes oder eine aufwendige Umgestaltung des Hofes. Auch diese können mit Mehrheit beschlossen werden, überstimmte Eigentümer haben aber ein besonderes Anfechtungsrecht beim Gericht, etwa wenn die Kosten nicht aus der Rücklage gedeckt werden können und sie übermäßig belasten würden.
Ob eine thermische Sanierung als Erhaltung oder als Verbesserung gilt, hängt vom Einzelfall ab. Ist die Fassade ohnehin sanierungsbedürftig, spricht viel dafür, die Dämmung im Zug der Erhaltung zu beschließen. Lassen Sie die Einordnung im Zweifel rechtlich prüfen.
Die Mehrheit nach der WEG-Novelle 2022
Früher war für Beschlüsse die Mehrheit aller Miteigentumsanteile nötig. Weil sich in vielen Anlagen nur wenige Eigentümer beteiligen, kamen Beschlüsse oft nicht zustande. Die Novelle hat das erleichtert: Ein Beschluss ist auch dann wirksam, wenn die Mehrheit der abgegebenen Stimmen zustimmt und diese Mehrheit mindestens ein Drittel aller Miteigentumsanteile repräsentiert. Die Stimmgewichtung richtet sich nach den Miteigentumsanteilen.
Beschlüsse können in einer Eigentümerversammlung oder im Umlaufweg gefasst werden. Alle Eigentümer müssen über den Beschluss informiert werden, etwa durch Aushang im Haus und Zusendung. Ab der Bekanntmachung laufen die Fristen für eine Anfechtung.
Die Rücklage: Mindestbetrag und Wirklichkeit
Seit der WEG-Novelle 2022 sieht § 31 WEG einen Mindestbetrag für die Rücklage vor: 0,90 € pro Quadratmeter Nutzfläche und Monat, wertgesichert. Von diesem Mindestbetrag kann nur in bestimmten Fällen abgewichen werden, etwa wenn die Rücklage bereits sehr hoch ist oder das Haus neu errichtet wurde. Prüfen Sie den aktuell gültigen, valorisierten Wert bei Ihrer Hausverwaltung.
Rechenbeispiel: Reicht die Rücklage?
Annahme: Wohnhausanlage mit 1.800 m² Nutzfläche. Die Fassade muss in acht Jahren saniert werden, geschätzte Kosten 540.000 €.
| Rechnung | Ergebnis |
|---|---|
| Mindestrücklage 0,90 € × 1.800 m² × 12 Monate | 19.440 € pro Jahr |
| Über 8 Jahre (ohne Zinsen und laufende Ausgaben) | 155.520 € |
| Fehlbetrag zur Fassadensanierung | 384.480 € |
| Benötigte Rücklage, um die Summe in 8 Jahren anzusparen | 3,13 € pro m² und Monat |
Das Beispiel zeigt: Der gesetzliche Mindestbetrag deckt große Sanierungen oft nicht ab. Ohne Erhöhung der Rücklage drohen hohe Sonderumlagen oder ein Kredit der Eigentümergemeinschaft. Alle Werte sind Annahmen.
So bereiten Sie eine Sanierung vor
- Zustand erheben: Ein Gutachten oder eine Begehung durch einen Baumeister zeigt, was in den nächsten Jahren ansteht.
- Sanierungsfahrplan: Maßnahmen und Kosten über zehn bis fünfzehn Jahre planen.
- Rücklage anpassen: Beschluss über eine höhere monatliche Rücklage, passend zum Fahrplan.
- Angebote einholen: Mindestens drei vergleichbare Angebote. Mehr dazu im Beitrag Sanierungsangebote vergleichen.
- Förderungen prüfen: Für thermische Sanierungen gibt es Förderungen, auch für Mehrparteienhäuser. Siehe Sanierungsbonus 2027.
- Beschluss fassen: Mit klarer Beschreibung von Maßnahme, Kosten, Finanzierung und Zeitplan.
Einzelne Änderungen in der eigenen Wohnung
Nicht jede Maßnahme braucht einen Beschluss aller. Für Änderungen am eigenen Wohnungseigentumsobjekt, die allgemeine Teile betreffen, braucht es grundsätzlich die Zustimmung der anderen Eigentümer oder eine gerichtliche Ersetzung (§ 16 WEG). Für bestimmte privilegierte Änderungen – etwa Ladestationen für Elektrofahrzeuge oder Beschattungseinrichtungen – sieht das Gesetz Erleichterungen vor: Widerspricht nach ordnungsgemäßer Verständigung niemand innerhalb der Frist, gilt die Zustimmung als erteilt. Die Details stehen in § 16 WEG.
Mietwohnungen im Wohnungseigentum
Ist eine Eigentumswohnung vermietet, gelten im Verhältnis zum Mieter die Regeln des Mietrechts. Mieter müssen notwendige Arbeiten unter bestimmten Voraussetzungen dulden, siehe Mietrecht bei Sanierung.
Checkliste Sanierung im Wohnungseigentum
- [ ] Zustand des Hauses fachlich erhoben
- [ ] Sanierungsfahrplan mit Kosten erstellt
- [ ] Rücklage geprüft und bei Bedarf erhöht
- [ ] Maßnahme als Erhaltung oder Verbesserung eingeordnet
- [ ] Vergleichbare Angebote eingeholt
- [ ] Förderungen vor Beauftragung geprüft
- [ ] Beschluss mit Kosten, Finanzierung und Zeitplan gefasst
- [ ] Beschluss allen Eigentümern bekanntgemacht
Häufige Fragen
Welche Mehrheit braucht ein Sanierungsbeschluss?
Grundsätzlich die Mehrheit. Nach der WEG-Novelle 2022 reicht in vielen Fällen die Mehrheit der abgegebenen Stimmen, wenn sie mindestens ein Drittel aller Miteigentumsanteile erreicht.
Wie hoch muss die Rücklage sein?
Das WEG sieht einen wertgesicherten Mindestbetrag von 0,90 € pro m² Nutzfläche und Monat vor. Für anstehende Sanierungen kann deutlich mehr nötig sein.
Kann ich einen Beschluss anfechten?
Ja, unter bestimmten Voraussetzungen beim Bezirksgericht und innerhalb gesetzlicher Fristen ab der Bekanntmachung. Lassen Sie sich rasch beraten.
Wer zahlt die Sanierung?
Grundsätzlich alle Eigentümer nach dem Verteilungsschlüssel, meist aus der Rücklage. Reicht sie nicht, folgen Sonderumlagen oder eine Finanzierung.
Darf die Hausverwaltung allein entscheiden?
Bei dringenden Erhaltungsarbeiten kann die Verwaltung handeln. Größere Sanierungen brauchen in der Regel einen Beschluss der Eigentümer.
Quellen
- Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG), §§ 16, 24, 28, 29, 31 – https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=20001921
- Bundesministerium für Justiz: WEG-Novelle 2022 – https://www.justiz.gv.at
- Arbeiterkammer: Wohnungseigentum – https://www.arbeiterkammer.at
- Förderungsportal des Bundes – https://www.umweltfoerderung.at
Stand 11/2026. Allgemeine Information, keine Rechtsberatung.
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