Kurz beantwortet: Ob Mieter oder Vermieter für Schimmel aufkommen, hängt von der Ursache ab. Liegt ein Baumangel vor – etwa eine Wärmebrücke, aufsteigende Feuchtigkeit oder ein undichtes Dach –, ist im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes in der Regel der Vermieter für die Behebung ernster Schäden des Hauses zuständig; geht von Schimmel eine erhebliche Gesundheitsgefährdung aus, muss er handeln (§ 3 MRG). Entsteht der Schimmel durch falsches Heizen oder Lüften, kann der Mieter verantwortlich sein. Der Mieter muss Schäden unverzüglich melden. Lassen Sie die Ursache im Zweifel von einer sachverständigen Person feststellen.
Dieser Ratgeber zeigt, wie Sie die Ursache eingrenzen, welche Rechte und Pflichten bestehen und wie Schimmel saniert wird. Stand 11/2026, allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Beratung erhalten Mieter etwa bei Mieterschutzorganisationen, Vermieter bei ihrer Interessenvertretung.
Die vier Fragen, die über die Verantwortung entscheiden
- Wo tritt der Schimmel auf? In Außenwandecken, hinter Möbeln an Außenwänden, an Fensterlaibungen oder im Bad? Ecken und Laibungen deuten oft auf Wärmebrücken hin.
- Seit wann? Erst nach einem Fenstertausch? Dichte neue Fenster ohne geändertes Lüftungsverhalten führen häufig zu Kondensat.
- Wie wird geheizt und gelüftet? Dauerhaft gekippte Fenster, ungeheizte Räume oder Wäschetrocknen in der Wohnung erhöhen die Luftfeuchtigkeit.
- Gibt es Hinweise auf eindringende Feuchtigkeit? Wasserflecken, feuchter Sockel, undichte Leitungen oder Dachschäden sprechen für einen Baumangel.
Rechtliche Grundlagen
Im Vollanwendungsbereich des MRG muss der Vermieter nach § 3 MRG dafür sorgen, dass das Haus im ortsüblichen Standard erhalten wird; dazu gehören die Behebung ernster Schäden des Hauses und die Beseitigung erheblicher Gesundheitsgefährdungen in der Wohnung. Der Mieter muss nach § 8 MRG die Wohnung so warten, dass dem Vermieter und den anderen Mietern kein Nachteil entsteht, und ernste Schäden unverzüglich anzeigen. Außerhalb des MRG gelten die allgemeinen Regeln des ABGB.
Liegt ein Baumangel vor, kann der Mieter je nach Einschränkung auch eine Mietzinsminderung nach § 1096 ABGB geltend machen. Wie hoch sie ausfällt, hängt vom Ausmaß der Beeinträchtigung ab. Kürzen Sie die Miete nicht eigenmächtig ohne Beratung – eine unberechtigte Kürzung kann Folgen haben. Zahlen Sie im Zweifel unter Vorbehalt.
Beweise sichern
Ob Baumangel oder Wohnverhalten – im Streitfall zählen Nachweise:
- Fotos mit Datum, regelmäßig wiederholt
- Messwerte: Raumtemperatur und relative Luftfeuchtigkeit mit einem einfachen Hygrometer, mehrmals täglich über einige Wochen
- Schriftliche Meldung an Vermieter oder Hausverwaltung mit Datum
- Gutachten einer sachverständigen Person, etwa mit Wärmebildkamera und Feuchtemessung
Als Orientierung gilt in Wohnräumen eine relative Luftfeuchtigkeit von etwa 40 bis 60 Prozent. Dauerhaft höhere Werte begünstigen Schimmel.
Rechenbeispiel: Wie viel Feuchtigkeit entsteht
Ein Haushalt gibt täglich viel Wasser an die Raumluft ab. Annahme für einen Drei-Personen-Haushalt:
| Quelle | Wasserdampf pro Tag (Annahme) |
|---|---|
| Atmung und Schwitzen, 3 Personen | 3,0 Liter |
| Kochen | 1,0 Liter |
| Duschen | 0,8 Liter |
| Wäsche trocknen in der Wohnung | 1,5 Liter |
| Pflanzen | 0,5 Liter |
| Summe | 6,8 Liter |
Diese Menge muss täglich durch Lüften aus der Wohnung. Wer die Wäsche in der Wohnung trocknet und nur gekippt lüftet, schafft das oft nicht. Die Werte sind typische Größenordnungen, keine Messung.
Richtig lüften und heizen
- Stoßlüften statt Kippen: drei- bis viermal täglich für einige Minuten, Fenster ganz öffnen, im Winter kürzer.
- Querlüften, wenn möglich, mit gegenüberliegenden Fenstern.
- Alle Räume temperieren, auch Schlafzimmer, nicht unter etwa 16 °C.
- Möbel mit einigen Zentimetern Abstand zu Außenwänden aufstellen.
- Nach dem Duschen und Kochen sofort lüften, Badezimmertür schließen.
Sanierung: was wirklich hilft
Kleine Flächen auf glatten Oberflächen können mit geeigneten Mitteln entfernt werden. Bei größeren Flächen, wiederkehrendem Befall oder Schimmel in Putz und Mauerwerk ist eine fachgerechte Sanierung nötig. Wichtig: Ohne die Ursache zu beheben, kommt der Schimmel zurück. Typische Maßnahmen bei Baumängeln sind die Dämmung von Wärmebrücken, die Trockenlegung feuchter Wände oder der Einbau einer Lüftung. Bei Arbeiten in Altbauten prüfen Sie vorab mögliche Schadstoffe, siehe Asbest erkennen im Altbau.
Muss saniert werden, gilt für Mieter die Duldungspflicht für notwendige Arbeiten. Mehr dazu im Beitrag Mietrecht bei Sanierung.
Neue Fenster, neuer Schimmel?
Ein häufiger Fall in sanierten Altbauten: Nach dem Tausch alter Kastenfenster gegen dichte Kunststoff- oder Holz-Alu-Fenster tritt plötzlich Schimmel an den Laibungen oder in Raumecken auf. Der Grund ist einfach. Die alten Fenster waren undicht und haben ständig für Luftwechsel gesorgt. Die neuen Fenster sind dicht, die Feuchtigkeit bleibt im Raum und schlägt sich an der kältesten Stelle nieder – oft an der ungedämmten Außenwand. Wer Fenster tauscht, sollte deshalb das Lüftungskonzept mitdenken: bewusstes Stoßlüften, Fensterfalzlüfter oder eine Wohnraumlüftung. Bei geförderten Fenstertauschprojekten lohnt sich die Frage an den Fachbetrieb, wie der Mindestluftwechsel sichergestellt wird. Mehr zum Fenstertausch im Beitrag Fenstertausch Förderung 2027.
Checkliste Schimmel
- [ ] Fundstellen fotografiert, Datum notiert
- [ ] Luftfeuchtigkeit und Temperatur über Wochen gemessen
- [ ] Vermieter oder Hausverwaltung schriftlich informiert
- [ ] Lüftungs- und Heizverhalten überprüft
- [ ] Bei Unklarheit Ursache fachlich klären lassen
- [ ] Sanierung mit Ursachenbehebung geplant
- [ ] Mietzinsminderung nur nach Beratung
Häufige Fragen
Wer ist bei Schimmel in der Mietwohnung verantwortlich?
Das hängt von der Ursache ab. Bei Baumängeln in der Regel der Vermieter, bei falschem Lüften und Heizen kann es der Mieter sein. Im Zweifel klärt ein Gutachten die Ursache.
Muss ich Schimmel dem Vermieter melden?
Ja. Ernste Schäden müssen nach § 8 MRG unverzüglich angezeigt werden. Melden Sie schriftlich und mit Fotos.
Darf ich wegen Schimmel die Miete kürzen?
Eine Mietzinsminderung ist bei einer Beeinträchtigung möglich. Lassen Sie sich vorher beraten und zahlen Sie im Zweifel unter Vorbehalt.
Welche Luftfeuchtigkeit ist richtig?
Als Orientierung etwa 40 bis 60 Prozent relative Luftfeuchtigkeit in Wohnräumen.
Hilft Schimmelspray dauerhaft?
Nur bei kleinen, oberflächlichen Flächen und nur, wenn die Ursache behoben wird. Sonst kommt der Schimmel wieder.
Quellen
- Mietrechtsgesetz, §§ 3, 8 – https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=10002531
- ABGB § 1096 (Mietzinsminderung) – https://www.ris.bka.gv.at
- Umweltbundesamt / Gesundheitsministerium: Leitfaden zur Vorbeugung, Erfassung und Sanierung von Schimmelbefall in Gebäuden – https://www.sozialministerium.at
- Stadt Wien, Wohnberatung – https://www.wohnberatung-wien.at
Stand 11/2026. Allgemeine Information, keine Rechtsberatung.
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